FG Düsseldorf zu anschaffungsnahen Herstellungskosten bei Kauf vermieteten Hauses  

FG Düsseldorf , Urteil vom 30.08.2016 - 10 K 398/15 F    

Beim Kauf eines vermieteten Hauses ist nicht der pauschale Betrag in Höhe der nach der Lebenserfahrung typischerweise jährlich entstehenden Erhaltungsaufwendungen begünstigt. Als sofort abzugsfähig privilegiert werden vielmehr die konkret entstandenen Aufwendungen, wenn sie im Zusammenhang mit jährlich üblicherweise anfallenden Arbeiten stehen, wie aus einem Urteil des Düsseldorfer Finanzgerichts vom 30.08.2016 hervorgeht (Az.: 10 K 398/15 F).

Streit um Abzugsfähigkeit von Erhaltungsaufwendungen

Die Beteiligten stritten um die Abzugsfähigkeit von Erhaltungsaufwendungen. Die klagende Grundstücksgemeinschaft erwarb am 15.03.2012 für 340.000 Euro ein mit einem voll vermieteten Mehrfamilienhaus bebautes Grundstück. Vom Kaufpreis entfielen 247.336,42 Euro auf das Gebäude. Die Klägerin erklärte für die Streitjahre 2012 und 2013 Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von -21.499,09 Euro beziehungsweise 3.359,03 Euro. Dabei berücksichtigte sie sofort abzugsfähige Erhaltungsaufwendungen in Höhe von 31.836,06 Euro beziehungsweise 16.325,09 Euro.

Finanzamt sieht 15%-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten überschritten

Hingegen ging das beklagte Finanzamt von einer Überschreitung der 15%-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten aus. Dementsprechend berücksichtigte es einen Teilbetrag aus den für beide Jahre erklärten Aufwendungen in Höhe von 45.047 Euro nur im Wege der Abschreibung. Lediglich Aufwendungen in Höhe von 2.155 Euro beziehungsweise 986 Euro behandelte es als sofort abzugsfähige Kosten für Schönheitsreparaturen.

Grundstücksgemeinschaft: Kosten eines Heizkörperaustauschs nicht mit einzubeziehen

Mit ihrer Klage machte die Klägerin geltend, dass Kosten für den Austausch von zwei Heizkörpern in Höhe von 536,48 Euro beziehungsweise 1.118,84 Euro nicht in die Betrachtung einzubeziehen seien, sodass der maßgebliche Grenzbetrag nicht überschritten werde. Die Reparaturen lägen im Rahmen der jährlich üblicherweise anfallenden Erhaltungsaufwendungen für ein Objekt mit neun Wohneinheiten. Zudem seien die Schäden erst nach dem Kauf des Objekts aufgetreten.

FG: Kosten von Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen gehören zu Herstellungskosten

Dem ist das FG Düsseldorf nicht gefolgt. Zu den Herstellungskosten gehörten auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Ausgenommen seien allein Kosten für Erweiterungen und Aufwendungen für jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten.

Kosten für Heizkörperaustausch einzubeziehen

Im Streitfall werde die 15%-Grenze überschritten. Dabei seien auch die Aufwendungen für den Austausch der beiden Heizkörper einzubeziehen. Es handele sich weder um Aufwendungen für Erweiterungen noch um Aufwendungen für jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten. Begünstigt sei nicht der pauschale Betrag in Höhe der nach der Lebenserfahrung typischerweise jährlich entstehenden Erhaltungsaufwendungen. Privilegiert würden vielmehr die konkret entstandenen Aufwendungen, wenn sie im Zusammenhang mit jährlich üblicherweise anfallenden Arbeiten stünden. Davon könne beim Austausch von Heizkörpern indes nicht ausgegangen werden.

Altersbedingte Defekte hängen nicht mit jährlich üblicherweise anfallenden Arbeiten zusammen

Zudem sei nichts dafür ersichtlich, dass der Gesetzgeber noch andere als die genannten Aufwendungen von der 15%-Regel habe ausnehmen wollen. Dagegen spreche insbesondere der Vereinfachungszweck der Regelung. Ob die Norm jedenfalls dann nicht anzuwenden sei, wenn der schadensverursachende Kausalverlauf erst nach dem Erwerb in Gang gesetzt worden ist (vgl. FG Düsseldorf, BeckRS 2016, 94398), könne dahinstehen, da die an den Heizkörpern aufgetretenen Defekte nicht auf äußeren, ausschließlich nach dem Erwerb eingetretenen Ereignissen beruhten. Vielmehr habe sich bloß das lebenstypische und im Erwerbszeitpunkt bereits angelegte Risiko verwirklicht, dass Wirtschaftsgüter auch ohne besondere Ereignisse – altersbedingt – defekt gingen. Das FG hat die Revision zum Bundesfinanzhof zugelassen.

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